景気停滞の局面でREITが上がる理由

株式投資

こんにちは、兼業投資家のきむらです。成長株投資をやってます。

僕は「新高値&出来高増加+成長株」をメインにしたテクノファンダメンタル投資をしているので、毎日の日課として新高値銘柄を見ています。

毎日銘柄を見ていて気が付いたんですけど、このところ、日中の貿易摩擦やイギリスのブグレジットなど、世界のGDP成長率が鈍化する市場環境なのに、J -REITだけが一本調子で上昇しているのです。かなり目立ちます。

ここまでJ-REITが上がるのは、何か理由があるはず。そこで景気停滞の時期にREITが上がる理由を調べました。

結論:景気拡大の後期に不動産投資信託(REIT)が買われやすくなる

景気は拡大と縮小を繰り返しながら成長していくそうです。景気拡大は、初期、中期、後期、の3つのステージに分けられるそうで、全部で4つの局面を繰り返していると考えられています。

この4つの局面で投資先を変えていく投資法があります。その投資法によると経済成長の後期は、経済成長の鈍化が見込まれるのでキャピタルゲイン目的の投資は手控えられる傾向が強く、その代わりにインカムゲインの色が強い投資先が好まれるそうです。

具体的には、国際優良株、高配当株、不動産投資信託(REIT)が買われる傾向があります。

いまREITが上がっているのは、経済成長の後期と判断されているため3%程度のインカムゲインが得られやすいREITに資金が集まっていると思われます。

景気サイクル投資分析法と投資先の関連性

ここで、景気サイクルを利用したい投資分析法と、買われやすい投資先を整理しておきたいと思います。

なお、投資は上昇する投資先を選んで資金を投下するだけで勝てる可能性が強くなるので、上がりやすい投資先を知っておくのは大切です。

経済成長は4つの局面(景気拡大前期、中期、後期、景気後退期)を順番に繰り返しています。

ここでは、それぞれの局面の傾向をまとめていきます

景気拡大前期の傾向

景気拡大の前期は、需要が弱く売り上げが伸び悩む時期です。

売り上げは伸び悩みますが、原材料も安いので利益を確保しやすい。企業の財務状況は減収増益になりやすい時期となります。

景気拡大中期の傾向

需要が増えて売り上げが増えやすい時期ですが、コストは低いままなので企業の財務状況も増収増益となりやすくなります。

また、株価が大きく成長するので成長株投資に最適な相場状況となります。

この時期は多くの投資家が結果を残すので、投資本のネタもこの時期の内容である場合が多いと思います。

景気拡大後期の傾向

景気が拡大してくると、中央銀行はインフレ懸念から金利を上げて来ます。

また、原材料や人件費なども高騰しているために、売上は増えても減収になりやすいので、企業の財務状況は増収減益になりやすくなります。

そして、キャピタルゲインで利益を確保しにくくなるため、インカムゲインの要素が強い高配当株や利回りが高いREITに資金が集まりやすくなります。

それがIMFが世界の経済成長率を引き下げている状況で、J-REITだけが勢いよく上昇していく理由の1つとなります。

景気後退期の傾向

景気後退期には、インフレ懸念から上げていた金利を段階的に引き下げて、悪くなっている景気を支え株価が下がらないようにします。

この時期は経済成長率が鈍化、もしくはマイナスとなって消費が落ち込むため、企業の業績は減収減益になりやすく、株価は低迷しやすくなります。

この時期は株式投資は避けられて、資金を現金で持つか、インカムゲインを中心とした投資先に資金が集まりやすいようです

J-REITに注目が集まるのは、景気後退期が近いから

景気サイクルを踏まえて考えると、日本の不動産に注目が集まるのは、景気後退期に差し掛かっている可能性が高いと、多くの人が考えているからではないか?

そのように仮説を立てる事ができそうです。しかし、景気拡大の後期がいつまで続くのか?それは誰にもわかりません。

いまREITに資金を入れている人は、景気後退が近いかもしれない。ということを気にしながら、いつでも逃げる準備をしておいた方が良さそうです。